Nâng cao địa vị pháp lý của nhà môi giới trong giao dịch địa ốc

Đây là một trong những giải pháp đề xuất nhằm hướng tới một thị trường dịch vụ BĐS chuyên nghiệp - góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Việt Nam đến từ ThS. Nguyễn Đức Lập – Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản.

Bất cập trong hoạt động môi giới BĐS

Ông Nguyễn Đức Lập - Ủy viên Thường vụ Hội môi giới BĐS Việt Nam, Viện trưởng Viện nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, cho biết: có gần 90% Môi giới hoạt động mà không có Chứng chỉ hành nghề, trình độ, năng lực, hiểu biết về pháp luật còn nhiều yếu kém.

Cụ thể, theo số liệu cách đây 1 năm tại Hội thảo về nghề Môi giới, số liệu báo cáo từ Hội môi giới BĐS Việt Nam đến tháng 6/2019 cho thấy có khoảng 300.000 người tham gia hoạt động lĩnh vực môi giới; trong đó chỉ 27.000 người có chứng chỉ hành nghề theo Luật cũ 2006, còn theo Luật mới là 8.000 người. Tính ra, tỷ lệ môi giới BĐS chưa có chứng chỉ hành nghề là hơn 88%. Tại Đà Nẵng, hơn 10 năm triển khai đào tạo và cấp Chứng chỉ, đến nay cũng chỉ mới có hơn 1600 Chứng chỉ môi giới được cấp.

Ảnh minh họa

Mặc dù, Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP đã quy định, phạt tiền từ 10 - 15 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định.

Phạt tiền từ 30 - 40 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh môi giới BĐS mà không thành lập DN theo quy định, không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định...

Điều này cho thấy, phần lớn lực lượng môi giới hiện nay thiếu kiến thức căn bản để hành nghề. Đặc biệt là kiến thức về Pháp luật có liên quan đến lĩnh vực BĐS. Môi giới phần lớn hoạt động không khác gì người “dẫn mối” hoặc là như Sale bán hàng.

Đáng chú ý, không ít môi giới bắt tay với nhà đầu cơ tạo nên những cơn sốt đất ở khắp các địa phương, gây náo loạn thị trường, đồn thổi giá để trục lợi... Họ là tác nhân chính khiến giá nhà đất lên cao vượt quá khả năng chi trả của người dân… Không ít khách hàng là nạn nhân bị “cò đất” lừa đảo, mất trắng tài sản tích cóp cả một đời người. Hệ lụy để lại cho xã hội là vô cùng to lớn.

Vẫn theo ông Nguyễn Đức Lập, chỉ có khoảng 1000 đơn vị thành lập Sàn giao dịch trong số hàng vạn Công ty tham gia dịch vụ môi giới bất động sản.

Hiện nay, sàn giao dịch BĐS thực chất chỉ là cái tên gán vào để làm thương hiệu và dần dần đã mất đi nhiều giá trị trong lòng Khách hàng. Khi thành lập sàn, các tổ chức phải chịu thêm trách nhiệm báo cáo về thị trường, chịu thêm sự thanh tra, giám sát từ các cơ quan thuộc Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng,... mà không có bất cứ quyền lợi nào cả.

Các doanh nghiệp không đăng ký hoạt động Sàn giao dịch BĐS vẫn được tham gia hoạt động kinh doanh các lĩnh vực như là sàn giao dịch BĐS; bao gồm môi giới, tư vấn, phân phối BĐS,... mà không chịu sự quản lý của các cơ quan quản lý thị trường BĐS nêu trên.

Viện trưởng Viện nghiên cứu và Đào tạo BĐS đánh giá: thị trường dịch vụ môi giới BĐS phát triển không kiểm soát, cạnh tranh không lành mạnh. Đây là ngành nghề gần như không có rào cản gia nhập và rút lui. Mọi chủ thể, mọi cá nhân đều dễ dàng tham gia.

Thông thường, đến thời điểm sốt nóng, lao động từ các ngành nghề khác gia nhập vào làm môi giới với tốc độ tăng trưởng rất nhanh. Việc phát triển quá nhanh khiến cho việc cạnh tranh khá gây gắt, cạnh tranh không lành mạnh. Tình trạng bị chủ đầu tư chèn ép hoặc các sàn tự “ cắt máu” diễn ra khá phổ biến, dẫn tới chất lượng dịch vụ suy giảm, lừa đảo phát sinh, gây nên nhiều tiếng xấu trong xã hội.

Đặc biệt, vai trò của nhà môi giới mờ nhạt, địa vị pháp lý không rõ ràng.

ThS. Nguyễn Đức Lập nhìn nhận, với các quy định của Pháp luật hiện hành thì không cần có môi giới giao dịch vẫn dễ dàng hoàn thành. Hai bên bán và mua có thể tự thỏa thuận, tự ký kết và hoàn thành giao dịch mà không cần sự tham gia của nhà môi giới. Các chủ đầu tư, tự do thành lập bộ phận bán hàng, bán trực tiếp đến người mua mà không cần phải lập sàn hay bán hàng thông qua nhà môi giới.

Nhà nước hoàn toàn chưa có cơ chế để khuyến khích, tạo điều kiện cho nhà môi giới tham gia sâu hơn vào các giao dịch BĐS hoặc ràng buộc bằng các cơ chế Pháp lý buộc giao dịch phải có sự tham gia của nhà môi giới.

Một bất cập khác, là môi giới không trực tiếp đóng góp nhiều vào nguồn thu cho ngân sách nhà nước: Đối với các nhà môi giới cá nhân, Pháp luật cho phép hoạt động môi giới độc lập và yêu cầu tự đăng ký kê khai Thuế. Tuy nhiên, thực tế cho thấy rất hiếm có trường hợp tự kê khai và nộp các khoản nghĩa vụ tài chính cho nhà nước.

Cuối cùng, là công tác đào tạo, kiếm tra, khung chương trình đào tạo Chứng chỉ môi giới BĐS lạc hậu. Hiện nay, khung chương trình đào tạo, kiểm tra Ôn thi Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS vẫn áp dụng theo Quy định cách đây gần 15 năm. Học viên không bắt buộc phải qua khóa đào tạo kiến thức mà vẫn thi cấp Chứng chỉ được. Mặc dù đây là lĩnh vực đòi hỏi lượng kiến thức và kỹ năng khổng lồ từ nhiều lĩnh vực khác nhau.

Kiến nghị và đề xuất

Để hướng đến một thị trường dịch vụ BĐS chuyên nghiệp, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam nói chung, phải cần một số giải pháp đồng bộ từ chính sách của nhà nước cho đến phát huy vai trò của Hội Môi giới BĐS Việt Nam.

Cụ thể, Viện trưởng Nguyễn Đức Lập đưa ra một số gợi ý chính sách xin đề xuất như sau.

Cân nhắc bắt buộc giao dịch qua sàn đối với 1 số loại hình BĐS, đặc biệt là BĐS hình thành trong tương lai và tại một số đô thị đặc biệt

Đầu tiên, cần nâng cao vai trò, địa vị Pháp lý của nhà Môi giới trong các giao dịch. Cân nhắc bắt buộc giao dịch qua sàn đối với 1 số loại hình BĐS, đặc biệt là BĐS hình thành trong tương lai và tại một số đô thị đặc biệt. Trong các văn bản như trong Hợp đồng đặt cọc, cần có xác nhận của Môi giới với mã số hành nghề riêng. Rồi mới đến bước ký Hợp đồng sang nhượng, cho thuê,...

Tiếp theo, cần chấn chỉnh lại công tác đào tạo, sát hạch cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới. Điều chỉnh lại bộ khung chương trình đào tạo cho phù hợp với thực tế hiện nay. Trong đó tập trung vào việc truyền thụ kiến thức về Pháp Luật kinh doanh BĐS, đạo đức hành nghề môi giới.

Quy định bắt buộc phải hoàn thành chương trình đào tạo của đơn vị được cấp phép mới được dự thi sát hạch lấy Chứng chỉ. Tại Mỹ, các nhà môi giới phải qua khóa đào tạo 180 giờ sau đó thi lấy Chứng chỉ làm việc tại các văn phòng giao dịch từ 2 năm trở lên rồi mới được dự thi lấy Chứng chỉ hành nghề môi giới.

Quy định bổ sung cập nhật kiến thức hàng năm để hành nghề.

Tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc hành nghề môi giới BĐS đúng Luật. Hiện nay, công tác thanh kiểm tra hoạt động môi giới, đặc biệt là môi giới tự do đang bị bỏ ngỏ. Đây là nguyên nhân chính làm nên thị trường BĐS đầy méo mó và nhiều tiêu cực.

ThS. Nguyễn Đức Lập kiến nghị xem xét, giao cho Hội Môi giới BĐS Việt Nam chủ trì việc Cấp, quản lý mã số định danh và tham gia vào việc khuyến cáo, giám sát Hội viên thực hiện đúng pháp luật. Bên cạnh đó, cần quy định cơ chế báo cáo đối với các đơn vị môi giới không phải là sàn giao dịch. Đây là cơ sở dữ liệu quan trọng để xây dựng chính sách và điều tiết thị trường. Đồng thời, tạo sự công bằng cho tất cả các tổ chức tham gia hoạt động môi giới BĐS./.

TB

Bình luận bài viết

Bình luận

Cơ quan chủ quản: HIỆP HỘI CÁC NHÀ BÁN LẺ VIỆT NAM

Giấy phép hoạt động báo chí điện tử số 75/GP-BTTT, do Bộ Thông tin & Truyền thông cấp ngày: 23/02/2017

Ngày thành lập Tạp chí Thương Trường: Ngày 26 tháng 6 năm 2008

Tòa soạn: Tầng 6 tòa nhà số 8 Trần Đăng Ninh - P. Dịch vọng - Q. Cầu Giấy - Hà Nội

Tổng biên tập: Đinh Thị Mỹ Vân

Phụ trách điện tử: Tổng TKTS Đinh Duy Hùng

Hotline: 0913398394

Điện thoại: +84 24 3734 9773

Fax: +84 24 3939 3770

Email: [email protected]

Liên hệ quảng cáo: 0888484455